《房地產五路追殺令，你逃得了？》
文 / 顏宏斌高房價一直是民怨之首，民眾薪資成長速度，遠不及房價飆漲。因此，當財政赤字，國庫虛空之時，「打房」、「稅制改革」就成為當下財務及貨幣政策顯學。
七月二十四日，首場「房地合一課稅」座談會落幕，未來，不動產稅改脈絡成型。過去常有客戶提及：投資不動產好處多多，可以租、可以賣，所得幾乎沒有稅、同時還能有效壓縮資產。
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| 首場「房地合一課稅」座談會 |
但，上述論點從今而後只能追憶：稅制改革後房地產，形同《Smokin' Aces》中被多方人馬追擊的巴弟，危在旦夕。
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| 當下的房地產，形同被多方人馬圍剿，塊陶啊 |
稅務改革從來不是一朝一夕，而是十年生聚、十面埋伏。早從100年地政三法(平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例)三讀後，隔年實價登錄，實價課稅、核實認定的第一槍從此上膛，逐步編織稅捐蜘蛛網。
究竟，「實價登錄」、「核實課稅」、「房地稅合一」對持有房屋民眾有多大影響？關鍵就在於「實價」基礎。
不動產買賣，涉及稅賦有三種：
- 移轉稅：買賣房屋時，繳納契稅、印花稅、土地增值稅
- 持有稅：房屋持有人每年需負擔房屋稅、地價稅
- 所得稅：賣方於過戶隔年申報財產交易所得稅
實價登錄、房地合一，移轉成本暴增
在過去，由於房屋標準價格三十年來未有調整，而公告地價及公告現值因各地方政府不得罪選民的考量，使得買賣房屋的所得稅極低，每年地價稅及房屋稅也少到可以忽略。曾有客戶買賣總價8000萬物件，實際賺得600多萬，依照房屋評定現值150萬計算所得率48%，實際應繳納所得稅僅28.8萬。
是的沒看錯，賺600萬，稅只有28.8萬。較之強者我同學骨科聖手的薪資所得稅金，簡直讓人血淚，尼馬的乾脆都去炒房就好了。
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| 房產稅制不公，讓人翻桌 |
※※參考：所得稅法施行細則第17條之2第1項※※
〝個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依法核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依該部核定標準核定之〞
過去許多仲介、投資客誤認為：財產交易所得，本來就沒什麼稅，而且也已依法申報，沒有問題。
關鍵是：何謂「核實認定」、「成本費用」？簡單來說，核實認定就是「收入減去成本，實際獲利」，「成本費用」則是依照賣方提供的原始買賣憑據，或者依照實價登錄的登載金額。
換句話說，過去長年依照部頒費用率來申報所得，只是因為政府沒有一個「實際取得成本」的依據，便宜行事的作法，變相逃漏稅。今日建構起實價登錄，買賣雙方價格透明化後，有了買進價格與賣出價格，計算出真正的「所得」(核實認定原則)。
若以同樣出售房屋，獲利600萬，核實認定後所得稅將調整至60萬(設房地比為25%)。若房地稅合一三讀，不再適用房地比，則以所得600萬全額計入，稅金直接暴增為240萬。(28.8萬 -> 240萬，8倍)
試想，同樣賣屋，稅賦差8倍，投資客會在什麼時候倒貨？
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| 核實認定，稅賦大增 |
賣方被課稅，難道買方就沒困擾？錯了！移轉成本買方需負擔契稅、印花稅，在過去，這兩者的稅額形同虛設，原因出在房屋評定現值及土地公告現值過低，有多低？非常低！
各地政府目前也在檢討------房屋標準價格已經三十年沒有調整，是否一次漲足？若依目前價格(各地不一，2600~9500皆有)，調整至建築師公會建議之合理起造價格(16500 ~ ? )，至少有2~7倍漲幅。
若以新的起造價格計算契稅及印花稅，移轉成本提高2~7倍也不為過！
行文至此，我已經開始皮皮剉，想要火速處分名下不動產！
下一回，再來分析「持有成本暴增」、「稅賦核實認定」、「貨幣政策」對不動產未來的影響！
