《房地產五路追殺令，你逃得了？》(1)

《房地產五路追殺令，你逃得了？》

文 / 顏宏斌


    高房價一直是民怨之首，民眾薪資成長速度，遠不及房價飆漲。因此，當財政赤字，國庫虛空之時，「打房」、「稅制改革」就成為當下財務及貨幣政策顯學。

    七月二十四日，首場「房地合一課稅」座談會落幕，未來，不動產稅改脈絡成型。過去常有客戶提及：投資不動產好處多多，可以租、可以賣，所得幾乎沒有稅、同時還能有效壓縮資產。

首場「房地合一課稅」座談會

    但，上述論點從今而後只能追憶：稅制改革後房地產，形同《Smokin' Aces》中被多方人馬追擊的巴弟，危在旦夕。

當下的房地產，形同被多方人馬圍剿，塊陶啊

    稅務改革從來不是一朝一夕，而是十年生聚、十面埋伏。早從100年地政三法(平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例)三讀後，隔年實價登錄，實價課稅、核實認定的第一槍從此上膛，逐步編織稅捐蜘蛛網。


    究竟，「實價登錄」、「核實課稅」、「房地稅合一」對持有房屋民眾有多大影響？關鍵就在於「實價」基礎。

    不動產買賣，涉及稅賦有三種：

1. 移轉稅：買賣房屋時，繳納契稅、印花稅、土地增值稅
2. 持有稅：房屋持有人每年需負擔房屋稅、地價稅
3. 所得稅：賣方於過戶隔年申報財產交易所得稅

實價登錄、房地合一，移轉成本暴增

    在過去，由於房屋標準價格三十年來未有調整，而公告地價及公告現值因各地方政府不得罪選民的考量，使得買賣房屋的所得稅極低，每年地價稅及房屋稅也少到可以忽略。

    曾有客戶買賣總價8000萬物件，實際賺得600多萬，依照房屋評定現值150萬計算所得率48%，實際應繳納所得稅僅28.8萬。

    是的沒看錯，賺600萬，稅只有28.8萬。較之強者我同學骨科聖手的薪資所得稅金，簡直讓人血淚，尼馬的乾脆都去炒房就好了。

    

房產稅制不公，讓人翻桌

※※參考：所得稅法施行細則第17條之2第1項※※
〝個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依法核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依該部核定標準核定之〞

    過去許多仲介、投資客誤認為：財產交易所得，本來就沒什麼稅，而且也已依法申報，沒有問題。     
    關鍵是：何謂「核實認定」、「成本費用」？簡單來說，核實認定就是「收入減去成本，實際獲利」，「成本費用」則是依照賣方提供的原始買賣憑據，或者依照實價登錄的登載金額。

    換句話說，過去長年依照部頒費用率來申報所得，只是因為政府沒有一個「實際取得成本」的依據，便宜行事的作法，變相逃漏稅。今日建構起實價登錄，買賣雙方價格透明化後，有了買進價格與賣出價格，計算出真正的「所得」(核實認定原則)。

    若以同樣出售房屋，獲利600萬，核實認定後所得稅將調整至60萬(設房地比為25%)。若房地稅合一三讀，不再適用房地比，則以所得600萬全額計入，稅金直接暴增為240萬。(28.8萬 -> 240萬，8倍)

    試想，同樣賣屋，稅賦差8倍，投資客會在什麼時候倒貨？

核實認定，稅賦大增

    賣方被課稅，難道買方就沒困擾？錯了！移轉成本買方需負擔契稅、印花稅，在過去，這兩者的稅額形同虛設，原因出在房屋評定現值及土地公告現值過低，有多低？非常低！

    各地政府目前也在檢討------房屋標準價格已經三十年沒有調整，是否一次漲足？若依目前價格(各地不一，2600~9500皆有)，調整至建築師公會建議之合理起造價格(16500 ~ ? )，至少有2~7倍漲幅。

    若以新的起造價格計算契稅及印花稅，移轉成本提高2~7倍也不為過！

    行文至此，我已經開始皮皮剉，想要火速處分名下不動產！

    下一回，再來分析「持有成本暴增」、「稅賦核實認定」、「貨幣政策」對不動產未來的影響！

事前準備，不要臨訟落淚！

    常說：事前準備越麻煩，事後處理越簡單，反之，亦然。

    今日下午是簡易庭，關於家暴案件求償準備程序，當事人陳小姐準備很多資料，絕不輕易放過那狠心壞男人，第一戰，開口就是一百萬。

    法院生意一向不因氣候而有淡旺季之分，報到後差點連位置都沒得坐，可見，臨事訴訟風氣有多麼興旺。

    再次加深我想要防患未然，解糾紛於訴訟之前的決心。

    開庭十分鐘，對方委任律師姍姍來遲，是一名長髮冷豔美女，勻稱小腿上飛濺幾許水痕，估是因雨堵車，跑步前來。

    依照流程，法官快速說明權利義務，針對雙方實體證據部分提示，是否進行調查或爭執。由於事實明確，所以對方也沒有任何意見。

    依例，法官勸誡雙方再行調解。

    「沒有，我們不想再談。那個男人自從打完我後，不聞不問，我不想和他再談。」陳小姐冷漠說完，一口回絕。

    對方律師呢？法官轉向另一頭，笑臉盈盈，輕柔語氣不疾不徐問。

    美女葉律師搖頭，也表示不願意談，或者，是沒必要談......。「我的當事人，王先生，已經於一年半前刑事偵查庭上，與對方達成和解，同時，陳小姐也撤銷傷害告訴。因此，我們認為這次訴訟是多餘的。」

    「有這回事嗎，陳小姐？」法官笑問。

    「沒有，我沒有，我只有答應刑事訴訟撤告，但沒有和那個王八蛋和解！」儘管陳小姐如何否認和解情事，無論如何也記不清當天內容。因此，她以近乎崩潰高八調語氣，向對方抗議。

    準備程序結束，他在庭外大哭。

    怎麼辦？怎麼辦？
   
    她坦誠，當時因為一名中間人及對方律師，慫恿他「為了家庭和諧與運勢」，還是撤告比較好，而且因為沒有經驗、又想要貪快求方便，因此爽快的撤銷告訴。

    但，當時中間人沒說清楚的是：

    1.萬一事情不如所想，能不能反悔？
    2.萬一不愛了，有沒有停損點(金錢、心靈的補償)
    3.萬一......還有沒想到的萬一，有沒有備用方案？

    如今，中間人早已不見拒絕聯繫，連想找個站在他立場說話的證人都找不到......。

    貪快、求方便，越簡單的處理，導致越複雜的結果。

※※※※※※

    資產保全規劃，不也如此？慢慢來，比較快。越複雜，反而越簡單，前端處理手續越多，後端退場機制越輕鬆。

    常有醫師在諮詢時提，他們早已有好些手段應付高額求償：

    1. 錢放海外，用debit card領，反正台灣查不到
    2. 錢放配偶身上，配偶不出事都沒事
    3. 設立抵押擔保債權，萬一債權人上門也不怕

    但，果真如此？

    身為一名專業風險管理師，我必須謹慎提出質疑：有無考慮適法性與後端退場機制？

只考慮方便，沒有考慮退場機制？

    第一、錢放海外，若人頭或被繼承人身故，其繼承人仍須走完債務清償、完稅、協議分割流程，資金一回國，立刻還要面對稅務風險。不是沒有風險，只是風險往後遞延，丟給家人或繼承人去承受。(想想王董永慶哥)

    第二、前提是同樣的問題與風險，保證不發生在配偶身上，不然規劃形同虛設。

    第三、難道法官和債權人都好傻好天真，看不出來債權真假？〝債權存在〞的認定有多少限制知道嗎？


    「顏先生，你說的這些規劃，我覺得太複雜了，而且報酬率又低，想想我還是用會計師教的那些方法好了。」部分醫師反應。

    我想強調仍是：無論任何規劃，先請對方交代後續處理流程及應變方法，以免錢對方賺走，爛攤子自己收拾。

    而我，自然對主張有所本、有實務、法源、判決判例依據。

    還計較報酬率1%的差別？被扣押，絕對是 -100%全軍覆沒......。

規劃錯誤，全盤盡墨

很抱歉，我不願意賣你保險

    「請你賣我保險好嗎？」兩週前，一位舊識傳簡訊，希望我務必協助他規劃保險。

    「很抱歉，我拒絕提供你服務。」除回絕外，我一併刪除簡訊及封鎖來電。

    有錢，不賺嗎？

＊＊＊＊＊＊

    多年前透過朋友認識陳小姐，剛出社會工作沒兩年，稚氣未脫，身材曼妙，個性有點傻裡傻氣，基於介紹人關係，很快熱絡起來。

    再深聊，與他分享工作、理財心得、創業目標，最後不免俗套邀了時間，談談社會新鮮人保障規劃。
 
    經過三次面對面深入討論，某天，再也無法聯絡上。她輾轉透過幾位朋友轉達，因為負擔家計、男友及家人開銷，所以推辭了。

    BUT，為什麼連說謊的技巧都如此差呢？還賴到男友、男友家人身上，稍微打聽一下就全盤破梗！怎麼不說是常威花掉的？

 

 
    客戶拒絕是常態！既然知道對方心態，也從旁瞭解她實際為人，漸漸疏遠對方。因為我打從心底認為：身為一名顧問師，提供專業諮詢與經驗，應得到尊嚴與適當報酬。

    而不是巴著對方死纏活賴，話說白了，那點錢還犯不著出賣尊嚴。

    好的顧問和醫師一樣，深入背景、瞭解經歷、傳遞知識、建立觀念、提出解方。如果客戶無法信任顧問，背景亂掰、經歷隨便帶，連解方都只願意聽一半，又如何能真正解決問題？(把肛門拴劑塞到鼻孔是能治好便秘逆？)

    常遇到客戶對傳統保險的誤解，帶著買「成藥」心態找上門，一開口：「顏先生我要A公司的XX保險，其他不用。」

    還沒開口說完幾句，對方表情一副〝又要推銷〞嫌惡樣，然後飛也似轉頭就走，絲毫不願意多花幾分鐘瞭解與自己切身相關權益。(真懂車險、車體險、乘客險、責任險、強制險的差別嗎？真知道許多職業病不屬於疾病嗎？)

    往往權益受損，皆因馮京當馬涼，西莎比西施。

    逐漸淡忘陳小姐對我不禮貌和欺騙，數年後，又接到訊息。通常，失聯舊識突然出現跟前(螢幕)，必有要事相託，基於禮貌我還是耐心聽完。

    原來，至親出車禍，希望借重我的保險與法律專長諮詢一下，同時因之前對我的不禮貌感到抱歉，希望我重新接納她。不巧那段時間，手邊其他事情忙著，沒有第一時間答理，也就擱在那。

    數日後，又輾轉從朋友口中得知陳小姐去告洋狀：「只要不跟顏宏斌買保險，他就不會幫你，很現實！」洋洋灑灑數落罪行數頁有餘，大概可以媲美三隻小豬的罄竹難書，天橋底下說書的三日夜也說不完！

    一面向我道歉，一面在別人面前搬弄是非：

    台上人模樣，台下豬一樣
    人前握握手，人後下毒手
    人前你好嗎，人後操你媽

    幾日前，再次收到訊息：「請你賣我保險好嗎？」

    很抱歉，基於很現實的立場，我必須評估與這種人為伍的風險有多大：被出賣、被戲弄、被羞辱、被恥笑、被瞧不起、被毀謗、被污衊、被放鴿子。依照企業經營的角度，這種高風險的投資，我要收取的費用，應當比照最高規格，因為高風險、必須有高報酬。

    這，才是現實。

    基於人情立場，我幫過許多朋友、同學、同事、同業，多少人根本不是、也不見得有機會成為我的客戶。但看在交情上，或者個性使然，還是忍不住出手協助。至於像這種從頭到尾欺瞞又喜愛搬弄是非的，連最後一絲好感都從我腦海蒸發，完全不再考慮。

    這，才是原因。

   很抱歉，我不願意賣你保險，因為你沒有資格成為我的客戶，享受我的諮詢服務。